房地产不同阶段涉及税种简析！

大家知道从企业拿地到将房子卖出，房地产开发周期较长，涉及的税种繁多，下面是不同阶段主要涉及的税种总结：

Number1

房地产不同阶段涉及税种简析

· 获取土地 ·

房地产企业开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税、耕地占用税。

01契税AWAKENING
契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%~5%）纳税义务人：获得土地使用权的一方。

02

印花税
获取土地的方式不同，涉及印花税税目、税率也有差别。举例：如通过招、拍、挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，按所载金额0.5‰贴花；取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。03耕地占用税
耕地占用税应纳税额=耕地占用面积×适用税额不同地区耕地占用税的适用税额有不同规定，范围为12.5元~45元/平方米。纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。

Number2

房地产不同阶段涉及税种简析

· 开发阶段 ·

01印花税
在房地产开发阶段会签订各类合同，如测绘合同、设计合同、建筑安装合同、租赁合同等，不同合同对应的税目、税率也不同。举例：建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花。纳税义务人：立合同人，签订合同双方均需缴纳印花税。

02

城镇土地使用税
城镇土地使用税应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额不同地区城镇土地使用税的适用税额有不同规定，范围为0.6元~30元/平方米。纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

Number3

房地产不同阶段涉及税种简析

· 销售转让 ·

取得预售证后进行预售，企业需预缴增值税、土地增值税和企业所得税，签订销售合同同样涉及到印花税。销售时房屋权属转移，承受的单位和个人需缴纳契税。01印花税
商品房预售/销售合同，适用“产权转移书据”税目，按所载金额0.5‰贴花。纳税义务人：立据人。

个人房产延伸——

个人购买住房优惠：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

02

契税
契税应纳税额=房屋成交价格×适用税率（3%~5%）纳税义务人：获取房产的一方。

个人房产延伸——

个人购买住房优惠：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。03增值税如企业采取预收款方式销售不动产，分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳增值税。
-收到预收款时预缴税额=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方式的，适用税率为9%，适用简易计税方法的，按5%的征收率。-实际开票时增值税应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)×9%-企业当期进项税额-预缴税额

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增值税附加税费
增值税附加税费包括城建税、教育费附加以及地方教育费附加。城建税应纳税额=增值税税额×7%（不同地区有差异，7%或5%或1%）教育费附加=增值税税额×3%地方教育费附加=增值税税额×2%05土地增值税如企业采取预收款方式销售不动产，分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳增值税。1.预缴土地增值税企业在收到预收款时，需预缴土地增值税。土增预缴税额=（预收款-预缴增值税税款）×预征率预征率范围：住宅一般为2%，非住宅一般为3%或者4%，具体按照地方政府规定。
2.土地增值税清算项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，企业应进行土地增值税清算。土增应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额其中，增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额。

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企业所得税
因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中较复杂的一类。此处只做简述，计算方式如下：企业所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率（通常为25%）-完工年度前销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（各地方规定不同，一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。-完工年度待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

Number4

房地产不同阶段涉及税种简析

· 保有阶段 ·

在后期运营中，企业自用或用于出租的房产，需缴纳房产税、城镇土地使用税。

01房产税
房产税计算方式分为两种：从价计征、从租计征：从租计征：房产用于出租，房产税应纳税额=房产租金收入×年税率12%从价计征：其余情况，房产税应纳税额=房产原值×(1-10%~30%）×年税率1.2%纳税义务人：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

个人房产延伸——

个人所有非营业用的房产，免房产税。

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城镇土地使用税

企业持有的自用或用于出租的房产，以及待售的商品房、未开发的土地，仍涉及城镇土地使用税，计算方式见上文，不再赘述。

房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间：

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

文章来源于中诚盈禾，作者王平